El poder inmobiliario avanza sobre Buenos Aires. Hay vigentes más de cien convenios urbanísticos para construir megatorres que podrían generar impactos sociales y ambientales en barrios de casas bajas y alto valor histórico. La Costanera, cada vez más exclusiva.
“¿Tenemos que seguir expandiendo Puerto Madero hacia el norte y el sur? ¿O tenemos que cumplir con la Constitución y con lo que soñamos hace tiempo: tener un parque ribereño en la Ciudad de Buenos Aires que nos permita recuperar la mirada al río?”.
Con esa reflexión, el abogado y referente del Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC), Jonatan Baldiviezo, nos adelantó lo que estaba por venir. Era 2 de diciembre de 2021 y en la Legislatura porteña acababan de aprobarse, de manera exprés, 10 convenios urbanísticos por medio de la ley Nº 6.477 –de los 15 firmados por el Ejecutivo en el expediente 2195-J-2195– para construir megatorres y edificios en la Costanera, en barrios de casas bajas y hasta incluso al lado de patrimonios de alto valor histórico.
Pasaron apenas algunos meses y la situación se agudizó: actualmente en el territorio que gobierna Horacio Rodríguez Larreta hay más de cien convenios urbanísticos que tienen luz verde para seguir tapando todo lo que nos rodea con cemento. Así lo reveló un informe que presentaron integrantes del Observatorio y el Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos, que lleva entre las firmas la de Baldiviezo.
Jonatan Baldiviezo: "El Gobierno quiere seguir extrayendo más rentabilidad económica de los sectores con mayor valor inmobiliario, y apostar a la apropiación de la Costanera para los sectores concentrados de la economía".
Cuando hablamos de convenios urbanísticos hacemos referencia a una excepción por fuera de la planificación de la Ciudad –a cambio de una contraprestación que compense este permiso–, otorgada a una empresa o a un particular para construir más allá de lo permitido en altura, metros cuadrados y morfología: así son las torres con máximos de 54 y 85 metros de altura que obtuvieron el visto bueno en la Legislatura.
Casi el total de las propuestas de las desarrolladoras que figuran en la extensa lista –de 118 convenios– surgen de la convocatoria a “Proyectos Urbanos Innovadores”, impulsada por el GCBA en enero del año pasado.
¿Una Ciudad más inclusiva?
En 2018 el GCBA puso en debate los códigos Urbanístico (cuánto y con qué criterio se debe construir) y de Edificación (cómo y con qué materiales), bajo la premisa de convertir a Buenos Aires en una ciudad “moderna e integrada” al siglo XXI. Una de las promesas del Gobierno en aquel entonces fue que desaparecerían las “torres sorpresa” que surgían de “interpretaciones” ajenas a las leyes y en detrimento de la trama urbana.
Las autoridades también sostuvieron que la actualización de ambos códigos se traduciría en un futuro en el que, además de reconocer a las villas como barrios, haya una mayor sustentabilidad, una mejora en la calidad de los edificios a un menor costo y una baja en las expensas, entre otros aspectos. Por último, los barrios de casas bajas seguirían manteniendo esa fisonomía más allá del crecimiento y el desarrollo urbano.
Actualmente en el territorio que gobierna Horacio Rodríguez Larreta hay más de cien convenios urbanísticos que tienen luz verde para seguir tapando todo lo que nos rodea con cemento.
El informe que realizaron Baldiviezo y equipo se acompaña de un mapa donde puede visualizarse cada uno de los proyectos urbanísticos en cuestión, algunos sancionados como ley entre 2020 y 2021, otros firmados y reservados en la Secretaría de Desarrollo Urbano y otros proyectos que permanecen en trámite en el Ejecutivo. Más de la mitad (54%) de los convenios propuestos se ubican en un área delimitada –algo así como el 15% de la superficie de la CABA– por las avenidas Cabildo, Santa Fe y 9 de julio con vistas hacia el Río de la Plata.
Entre los barrios más afectados encontramos zonas residenciales y de casas bajas, con mayor densidad poblacional y constructiva: Núñez, Belgrano y Palermo, donde se concentra el 48% de los convenios propuestos. Los desarrolladores inmobiliarios, al mismo tiempo, posaron la lupa en barrios enquistados en el interior de la Ciudad, como lo son Chacarita, Colegiales, Villa Crespo, Villa Urquiza y Caballito.
Baldiviezo nos pone en contexto: “Tanto el Código Urbanístico como el de Edificación fueron impulsados para lavar la imagen de la Ciudad. Veníamos de muchas experiencias en contra, organizaciones sociales que se manifestaron contra las torres y las excepciones inmobiliarias. Pero ahora vemos que hay más de cien torres sorpresa esperando ser aprobadas. Los códigos también sirvieron de excusa para aumentar la capacidad constructiva. Hay áreas donde se ha cuadruplicado esa capacidad. Por eso están surgiendo muchas asambleas en los barrios de casas bajas (como la agrupación “Vecinos Unidos de Núñez”), porque están viendo cómo avanzan y destruyen sus barrios. Es un barricidio”.
¿Y la olvidada zona Sur? La convocatoria a “Proyectos Urbanos Innovadores” por parte del GCBA había establecido como sector prioritario a desarrollar el Sur para, supuestamente, lograr una Ciudad “más equilibrada” y “fomentar el desarrollo local”, “la creación de nuevos puestos de trabajo” y “mayores oportunidades para las personas”. En ese sentido, se les daría prioridad a quienes presenten proyectos para potenciar el suelo en los barrios de San Telmo, Monserrat, Constitución, Barracas y La Boca.
No obstante, sólo hay 12 propuestas en algunos de estos barrios de alto valor histórico y patrimonial. Vecinos y vecinas de esas geografías tienen preocupación y exigen atención particular, porque el fin último de los inversores es buscar oportunidades en las zonas de mayor valor y desarrollo inmobiliario.
“El Gobierno no ha querido avanzar con la revalorización de forma genérica”, dice el abogado. “Sí ha avanzado con la revalorización de ciertos sectores que se ha querido, como la zona de Parque Patricios. El Gobierno quiere seguir extrayendo más rentabilidad económica de los sectores con mayor valor inmobiliario, y apostar a la apropiación de la Costanera para los sectores concentrados de la economía”.
Más de la mitad (54%) de los convenios propuestos se ubican en un área delimitada por las avenidas Cabildo, Santa Fe y 9 de julio con vistas hacia el Río de la Plata.
Falta de planificación, excepciones y privilegios
Los convenios urbanísticos “están autorizados siempre y cuando estén orientados a mejorar la calidad de vida o el ambiente urbano”, explica el informe del Observatorio del Derecho a la Ciudad. Sin embargo, “lo que hacen es vender normativas de excepción para brindarle una mayor capacidad constructiva a los sectores más ricos de la economía porteña, a cambio de plata”, revela Baldiviezo. El Gobierno de Larreta recibiría 200 millones de dólares por el conjunto de los convenios ingresados.
Baldiviezo: “No son normativas que vayan a mejorar el ambiente urbano y la calidad de vida de las personas. Antes era el Poder Ejecutivo el que daba excepciones, ahora está involucrada la Legislatura. Esto significa que la Ciudad se gobierna por una acumulación de excepciones. Es un sometimiento extremo de la planificación de la Ciudad al poder inmobiliario económico. Hay una sobreexplotación del uso residencial y comercial de estos edificios, generando una plusvalía enorme, una gran riqueza para los propietarios y los desarrolladores inmobiliarios involucrados”.
El convenio urbanístico firmado entre el Gobierno porteño y la empresa IRSA (2021) para construir un nuevo Puerto Madero denominado “Costa Urbana”, con decenas de torres de gran altura que capturan las inmediaciones del entorno ribereño en la Costanera Sur, muestra la cruda realidad: que importan más los negocios que el cuidado de la naturaleza y el goce de los bienes comunes por parte de la población.
Colapso y saturación de los servicios públicos, destrucción de la identidad de los barrios, desplanificación, pérdida de previsibilidad y carencia de espacios verdes, son algunos de los impactos sociales y ambientales que resultan de la falta de información, transparencia y una genuina participación ciudadana. Los daños colaterales que deja el avance del poder inmobiliario con sus excepciones y privilegios.
“La Ciudad está capturada por el poder inmobiliario”
Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho a la Ciudad, pone el foco en la Legislatura porteña, donde se aprobaron a fin de año cuatro proyectos para construir torres y edificios en la Costanera y otros barrios, pese a la falta de espacios verdes y el rechazo de una sociedad que se organiza y resiste.
La ciudad del río y de la plata
La disputa por Costa Salguero es apenas una muestra de los negocios inmobiliarios impulsados por Horacio Rodríguez Larreta en la ribera porteña. La marginación urbana ya no es entre Norte y Sur, sino entre Este y Oeste.
¿Playas públicas o propiedad privada?
En Comodoro Rivadavia tres estudiantes de Comunicación Social de la Universidad Nacional de la Patagonia (UNPSJB) fueron detenidos mientras realizaban un trabajo audiovisual en una playa pública de la zona Chacras del Faro, territorio que reclama como propio el terrateniente Reinaldo Van Domselaar. ¿Qué defiende la policía, la Justicia y los medios de comunicación?